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爆发中的花山板块,刚需即将高攀不起?|板块价值论①

2022-10-01 19:59:18 9866

摘要:编者按:四季度已至,各大楼盘开启“降价促销”模式,堪称一年中房企“厮杀”最为惨烈的时期。对购房者来说,恰是买房捡漏的好时机。但如何在众多楼市板块中,选到自己中意的楼盘,购房者在买房前要做足功课。搜狐焦点武汉站特别推出《板块价值论》系列报道,...

编者按:四季度已至,各大楼盘开启“降价促销”模式,堪称一年中房企“厮杀”最为惨烈的时期。对购房者来说,恰是买房捡漏的好时机。但如何在众多楼市板块中,选到自己中意的楼盘,购房者在买房前要做足功课。搜狐焦点武汉站特别推出《板块价值论》系列报道,全景剖析武汉楼市各大热门板块,帮助购房者全面了解各大板块价值。

搜狐焦点《板块价值论》系列报道之光谷花山板块:在众多板块中,热度最高的当属有“宇宙中心”之称的光谷板块。随着华为、小米等知名企业总部落址,光谷产业新城的定位愈加明显。随之而来的,是房地产市场热度急剧提升。相关数据显示,今年上半年武汉市新房成交量排行榜中,东湖高新技术开发区以18944套位居第一。

光谷中心城、花山以及左岭三个板块,是大光谷板块中较为典型的区块,购房者如何在这三个相邻的板块中选择楼盘?《板块价值论》系列报道首篇,带您走进以生态资源、产业新城见长的花山板块。

图片来源:武汉花山生态新城公众号

一江三湖环绕 抢占数字产业“快车道”

先来看下花山板块所在的具体区位:

花山位于武汉三环与四环之间,周边坐拥长江、东湖、严西湖、严东湖,因此有“一江三湖”之称。从行政区域来看,花山隶属于东湖高新技术开发区,是大光谷的重要板块之一。

区位图显示,花山板块西侧为严西湖和东湖,东侧为左岭板块,北侧是青山区和长江,南侧是光谷中心城,处于整个东湖高新区的最北端。

武汉市政府发布的《房地产市场板块划分》

客观的讲,光谷能在产业方面取得如今的成就,是各职能板块发挥各自优势的共创壮举。花山板块扮演的角色有两个:绿色生态后花园、数字产业聚集地。

之所以将其成为光谷中心城的后花园,是其得天独厚的生态资源:

花山板块总规划面积约66.4平方公里,自然生态覆盖率高达60%,水域面积包括1.3万亩严东湖、2万亩严西湖;板块内有十余座山脉环绕,已建成及新规划生态主题公园达到5座,高达13.6平方米的人均绿地面积,位列武汉第一。

花山生态环境实景图(图片来源:网络)

占据生态环境优势的同时,花山板块在产业经济方面,也正处于发展快车道之上。

光谷十四五规划中提到,要标准推进光谷中央生态大走廊建设。花山恰好位于光谷生态大走廊生态纵轴,且是光谷科创大走廊沿线重要的产业发展承载区携手光谷生物城建设世界级智慧健康产业基地——光谷智慧健康园,助力光谷打造“光芯屏端网”、大健康两大万亿元产业集群。

图片来源:武汉花山生态新城公众号

作为光谷产业门户、光谷数字经济产业园,花山以IBM、软通动力、纬创软件、安天移动安全、省联投楚天云等数字产业领军企业为代表,现共聚集名企110余家,跑出数字经济“加速度”。

一横一纵一地铁 交通升级进行时

区域发展,交通先行。任何一个板块的崛起,都离不开道路交通的快速铺建。

花山板块主要交通干道

纵贯花山板块的花山大道,全长约11.8公里,定位为快速交通主干路,总投资约20亿元。花山作为光谷中心城北部的外溢板块,花山大道这条强有力的枢纽将两大板块紧密相连,是光谷北部的重要出入口。

花山大道实景图

花城大道是花山板块另一条主干道,西至三环线,东至土吴路,全长4.4公里。这条东西向的主干道,是连接花山与东湖板块的主要干道。

整个花山板块,最主要的道路就是花城大道和花山大道,区域内大部分产业、配套及楼盘都依托这“一横一纵”。

花城大道实景图

当然,花山板块的交通已在升级当中:地铁19号线正在修建,预计2023年年底通车。对于距离主城区较远的地区,地铁线路就显得尤为重要。地铁19号线一端连接武汉火车站,另一端则直达光谷中心城,与地铁11号线相接。

正在修建中的地铁19号线

地铁19号线途经花山板块,并设有花山新城站和花山河站两大站点。这为在光谷中心城工作,居住在花山板块的人群来说,提供了更加便捷的交通保障。

环境配套优势突出 商业医疗短板明显

花山板块的产业布局主要集中在武汉软件新城(一期、二期、三期已建成),目前已经入驻IBM、法国阳狮、飞利浦、国家电网等世界500强企业。根据规划,未来软件新城将吸引1000家高新技术企业落户,成为中部地区高新技术研发基地和创新创意产业集聚区。

武汉软件新城实景图

然而,商业与医疗配套的匮乏,是花山板块的明显短板。商业配套方面,初具规模的仅有已占地3万方的花城汇商业,但运营情况不尽人意,商业氛围较弱,相关部门表示,花城汇商业正分区域进行商业业态调整及品牌升级,并计划引进大型商场填补区域空白;花山河商业是花山板块重点规划的商业集群,但目前地块仍在拆迁中,形成成熟商圈还需时日。

已经开业的花城汇商业

花山板块尚无大型医疗配套,主要依靠区域外光谷东的同济医院光谷分院及湖北省妇幼保健院光谷分院,驾车需15-20分钟。不过,花山板块医疗配套短缺的空白有望被填平,湖北省政务服务网显示,光谷人民医院的前期手续流程在推进中。据悉,光谷人民医院项目选址于花城大道以南、立琮路以西,预计2021年12月底开工建设。

花山板块环境配套实景图

教育配套方面,花山板块有光谷第二十六小学、光谷二十七小、华中科技大学附属光谷乐鸣小学、华中科技大学附属光谷乐鸣中学,基本可以满足当前居住人群的教育需求。

丰富的环境配套是花山板块最大的亮点,各种生态公园随处可见,如花山生态湿地公园、严西湖景观、常家山运动主题公园、花山滑翔伞基地等。正是这些优质的生态环境配套,使花山板块成为名副其实的光谷中心城后花园。

央企国企布局密集 低密社区占据主流

10月28日,光谷将迎来第六批集中开盘,参与开盘的三个项目中,有两个位于花山板块:华润联投半岛九里与安屿那。可以看出,花山板块的楼市热度依旧居高不下。

放眼整个花山板块,房地产市场的布局有以下几个特点:

交投华园、花山花锦实景图

首先,央企或国企开发项目为主。比如交投华园的背后企业为湖北省属资产规模最大的企业湖北交投产城控股集团,联投置业、武汉城建集团则是布局花山板块的“大户”,二者联合开发的联投武汉城建花山印象正处于咨询状态;武汉城建与豪宅专业户仁恒联合打造的武汉城建仁恒西湖山居,正在筹备中;此外,华润、中交、中国铁建等央企都有所布局。

碧桂园生态城东境、中交越秀知园实景图

其次,低密社区项目为主。搜狐焦点发现,除花山板块东部的交投华园、花山花郡及碧桂园生态城东境规划有30层以上的超高层外,其余大部分项目均以小高层、叠拼产品为主,容积率均在1.0-1.5之间。超低容积率意味着更加舒适的居住空间,这一点与核心区动辄四五十层的超高容积率形成鲜明对比。

华润联投半岛九里、联投安屿那实景图

第三,板块内在售房源并不充足。除了即将开盘(10月28日)的华润联投半岛九里与安屿那外,交投华园G16#、G17#两栋超高层房源在售;花山花锦1-3#在售;中交越秀知园G1#在售但所剩房源无几,新房源11月份推出;碧桂园生态城东境二期少量房源在售;其余楼盘中,或尾盘或待售,由此来看考虑在花山板块置业的购房者,可选择的项目并不算多。

花山板块主要楼盘一览

总结:花山作为光谷中心城的外溢板块,同时兼有绿色生态资源和数字产业集群两大优势,但劣势也十分明显:大型商业、医院都尚在规划中,生活配套匮乏,居住氛围差强人意。

认可花山板块的群体,一部分为在光谷中心城工作的工薪阶层,但房价承受能力有限,只能选择交通便利、房价相对友好的花山板块。此外,花山板块大部分楼盘均为高低配规划,除小高层外还规划了叠拼等别墅产品,目标人群为注重居住环境的企业总部中高管阶层。

总体来说,花山板块的区域价值仍有很大潜力,随着地铁19号线的建设,房价破2万指日可待。计划在花山板块购房的刚需购房者,应当提早做好置业计划,等到交通、配套、产业不断升级完善后,再想入手可就望尘莫及了。

下期《板块价值论》将聚焦光谷中心城板块,敬请期待!

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